Les foncières « Action Cœur de Ville » : une solution miracle ?

L’annonce le 5 septembre 2019 de la création de Métropolys la première foncière[1] « Action Cœur de Ville » à la Roche-sur-Yon a eu de forts échos parmi les Collectivités engagées dans le programme national. Constituée sous forme de SAS avec la SEM locale (la SEM Oryon) et la Banque des Territoires, cette foncière a pour mission de contribuer à la redynamisation du centre-ville en intervenant sur des opérations à vocation économique et commerciale. Trois premières opérations sont déjà intégrées au portefeuille d’activité de la société : l’acquisition de deux commerces dans le quartier des halles et la transformation en hôtel-restaurant du château des Oudairies.

Depuis ce premier exemple, nombreuses sont les collectivités à vouloir engager la réflexion autour de la création de ce type d’outils qui semble permettre de lever certains freins aux montages de projets complexes. A quels besoins ces nouvelles structures répondent-elles ? Quelles sont les questions à se poser avant d’en créer une ? Quels risques peut-on identifier face à la multiplication de ce type de structures ?

Un nouveau type d’opérations urbaines sur lesquelles peu d’opérateurs sont prêts à se lancer

La SEM Plaine Commune Développement et l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France ont été parmi les premiers acteurs à s’associer pour créer une « Foncière Commune ».

L’objectif recherché est de constituer des réserves immobilières sur le territoire de Plaine Commune en achetant notamment des fonciers occupés par des activités industrielles ou logistiques pour assister le recyclage foncier et immobilier de ces zones ou activités vieillissantes dans un contexte bien connu de tension et raréfaction de l’offre foncière Or, ce type d’opérations s’avèrent bien plus coûteuses que des opérations en extension urbaine via notamment les surcoûts engagés pour la libération des sols et des biens (rachat, indemnités) et des couts de remise en état (démolition, dépollution, désamiantage).  

Face à ce type d’opérations,  d’une part, les structures classiques, privées ou non, capables de mettre en œuvre les outils opérationnels de maîtrise foncière (AFU, EPFE, EPFL, DAFI) et d’autre part les opérateurs de l’aménagement (aménageurs privés et publics, promoteurs, investisseurs) sont soit inopérants soit frileux pour se lancer. Les collectivités font alors face à une absence d’acteurs pour les accompagner sur ce type d’opérations que la SEM ou la SPL locale ne peut porter seule. De plus les Collectivités ont de moins en moins les moyens d’investir seules.

La foncière, un modèle économique qui semble adapté à ces nouveaux enjeux

Souvent, la création d’une structure ad hoc sous forme de foncière apparait comme une solution et ce pour trois raisons :

1. La foncière utilise un modèle économique de valorisation d’actifs en vue d’une revente à terme. La rentabilité est rendue possible par une double source de création de valeur : la revente des actifs avec une éventuelle plus-value et l’effet de levier de la dette bancaire. Compte tenu de la faiblesse actuelle des taux d’emprunt et de la bonne rentabilité du secteur de l’immobilier, l’effet de levier est quasi-assuré.
2. La perception de loyers (dans le cas où les biens acquis sont déjà occupés) permet de financer les frais nécessaires à la transformation du bien.
3. La structure (si publique) ne reverse que peu ou pas de dividendes à ces actionnaires.

Ce modèle économique permet de transformer les contraintes initiales de l’opération en atouts : le foncier occupé génère des recettes, les bâtiments peuvent être amortis et le temps long favorise un retour sur investissement.

Cependant le succès de ce type de modèle ne peut se faire que sous certaines conditions et dans certains secteurs. Idéalement le portefeuille de biens de la foncière doit être constitué de biens pouvant générer de forts loyers et ne nécessitant pas d’importants travaux de rénovation urgents. La définition d’un projet de territoire de long terme et l’association de partenaires partageant cette vision de long terme et capable de porter une partie du risque financier sont des deux autres conditions presque sine-qua non.

Si ce type de structure peut apparaître comme une solution intéressante pour répondre aux problématiques de portage immobilier que rencontrent de nombreuses collectivités, il est indispensable de mener une étude de faisabilité qui permettra de questionner les acteurs locaux non seulement sur le champs d’intervention et les missions de cette future structure mais également son échelle d’intervention et surtout l’équilibre économique de son portefeuille. 

Référence Espelia en lien avec cette thématique

Etude d'opportunité pour la création d'un outil immobilier dans le département de Meurthe-et-Moselle

https://www.espelia.fr/fr/references/etude-dopportunite-pour-la-creation-dun-outil-immobilier-dans-le-departement-de-meurthe-et-moselle.html

Pour aller plus loin :

Les villes moyennes, "figures de proue" des politiques d'aménagement et de la relance - Banque des territoires - 9 septembre 2020