Requalification des zones d'activités économiques : quels leviers d’action ? Episode 1/2

Le contexte : une offre pléthorique marquée par une faible différenciation et une faible valeur

L’action des Collectivités en matière de développement économique s’est largement concentrée – notamment sur la période 1970 – 1980 - sur la production d’espaces économiques d’accueil des entreprises, communément appelés zones d’activités économiques (ZAE).

Ces espaces se sont multipliés, chaque commune souhaitant sa propre zone pour conforter l’emploi local et ce, bien souvent au détriment des logiques de marché.  Ces politiques ont conduit au développement d’une offre pléthorique de 32 000 zones représentant 30% des surfaces urbanisées du territoire français. Parmi ces sites, on compte une majorité de zones de 1^ère génération des années 70-80 qui présentent plusieurs handicaps : programmation peu qualifiée et peu différenciant par rapport aux territoires voisins, absence de gouvernance et de gestion dédiée.

Or, ce mouvement de vieillissement et déclassement d’une partie des zones d’activités est à contre-courant des attentes et exigences des entreprises vis-à-vis de leur site d’implantation. D’une manière globale, les entreprises sont en recherche d’un aménagement qualitatif des sites en adéquation avec leur image de marque, d’une animation économique et d’un accompagnement de la Collectivité ; ou encore de services sur sites pour améliorer leur productivité, mais aussi le cadre de travail de leurs salariés, parfois réticents à travailler sur des sites éloignés de centres urbains. Ce propos doit évidemment être nuancé, le niveau d’exigence des entreprises variant selon leur typologie, aussi un artisan n’aura pas les mêmes prétentions qu’une entreprise tertiaire ou un grand groupe industriel.

Le risque de décrochage de certains parcs d’activités cumulant un certain nombre de dysfonctionnements est réel, avec pour conséquence le départ d’entreprises vers des sites plus récents et plus adaptés à leurs besoins. Un mouvement qui va à l’inverse des politiques actuelles soutenant une limitation de la consommation des terres agricoles et naturelles, et de l’objectif « 0 artificialisation nette » (ZAN) d’ici 2030 engagé par l’Etat.

Face à ces enjeux, la requalification et redynamisation des parcs d’activités semblent constituer un sujet dont s’emparent de plus en plus les intercommunalités, nouvelles gestionnaires de ces sites.

Face à des leviers d’action relativement limités, la mise en place d’une gouvernance forte constitue une opportunité à saisir pour les Collectivités

• Engager une double approche mêlant aménagement et développement économique

L’objet « zone d’activités » se construit autour d’une approche marché (confrontation de l’offre existence et des besoins des entreprises) aboutissant à une programmation économique qui se traduit par un projet et une opération d’aménagement. La requalification de site s’inscrit également dans un lien étroit entre l’appréciation des besoins des entreprises de manière large et les ajustements que cela induit en matière d’aménagement : amélioration des dessertes/voiries, de la visibilité du site et de l’insertion paysagère, des espaces publics, création d’une polarité de vie, mais aussi intervention sur certains espaces privés (friches, dents creuses, bâtiments dégradés).

Comme mentionné l’amorce d’un réel processus de rattrapage nécessite de déployer une vision globale de l’offre économique. Cette approche considère dans la requalification tant la qualité et l’adéquation de l’offre foncière et immobilière aux attentes des entreprises, que la dimension « soft » de l’offre économique : la gestion, l’animation, l’accompagnement des entreprises ; et l’offre de services aux entreprises et salariés.

• Mobiliser les parties prenantes du parc dans une démarche collaborative

De manière pratique, la requalification d’une zone ne peut se cantonner aux espaces de propriété publique qui se restreignent aux voiries et espaces verts (sur des sites totalement commercialisés) ; ou encore reposer uniquement sur les initiatives et financements publics. De plus,  force est de constater le peu de moyens ou outils contraignants dont dispose la Collectivité pour engager une requalification complète d’un site.

Face à cette réalité, il est essentiel d’associer les entreprises et propriétaires le plus en amont possible dans la réflexion pour aller vers un projet de requalification co-construit qui facilitera l’acceptation et l’engagement des parties prenantes. L’idée est de réaliser des ateliers de travail à toutes les étapes du projet : poser le diagnostic, définir les scénarios de requalification, construire un plan d’action. Les entreprises/propriétaires peuvent ainsi être des acteurs actifs du processus, assurant un effet levier sur les 90% des espaces privés du site.

• Engager un dialogue avec les entreprises et structurer une gouvernance de zone

Ce travail de co-construction du projet requalification peut engager l’amorce d’une gouvernance de zone associant les différentes parties prenantes : Collectivité, gestionnaire, propriétaires, chefs d’entreprises. Cette gouvernance de zone étant le meilleur garant d’une gestion de site sur le long terme limitant l’écueil actuel de désengagement et de dégradation progressive. Cette gouvernance sera d’autant plus forte que les entreprises et propriétaires se seront structurés autour d’associations d’entreprises ou association syndicale des propriétaires.

Cette gouvernance aura pour autre avantage de faire vivre la zone et créer du lien avec et entre les entreprises, véritable facteur d’attractivité pour un site.